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La Société Civile de Placement Immobilier, ou SCPI, est une société détenant un patrimoine immobilier. La SCPI va collecter des fonds provenant principalement d’investisseurs particuliers. L’investisseur pourra alors recevoir des parts sociales de la SCPI. Avec ces fonds, la SCPI va acheter et gérer des immeubles. En achetant des parts de la SCPI, l’investisseur devient associé et percevra ainsi des loyers sous forme de dividende.

La SCPI est gérée par une société de gestion. Celle-ci recherche les actifs immobiliers pour la SCPI, réalise les acquisitions, conduit les négociations avec les locataires, perçoit les loyers, vend les immeubles. Elle gère la levée de fonds et la relation avec les associés ainsi que la gestion administrative, comptable et juridique notamment la distribution des bénéfices. Elle a également l’obligation de diffuser des documents d’information périodiques (Rapport annuel, statuts, note d'information et bulletins trimestriels d'information).

Il existe deux grandes familles de SCPI, qui se différencient par la nature de leurs patrimoines respectifs. D’une part, il y a les SCPI d’entreprise, qui s’appuient sur un parc composé de biens professionnels, comme, par exemple, des bureaux, des commerces ou des entrepôts. D’autre part, certaines SCPI proposent un investissement résidentiel, qui s’appuient sur des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, donnant droit à des réductions d’impôt.

La société de gestion est placée sous la tutelle de l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui lui délivre un agrément et assure un suivi dans la durée de ses activités. De plus, le Conseil de Surveillance, organe de représentation des associés des SCPI, composé de 7 à 12 membres élus par l'Assemblée Générale, a pour mission d'assister et contrôler la gestion effectuée par la Société de Gestion.

UNE SOLUTION D’ÉPARGNE ACCESSIBLE 

 

Accessibles à partir de quelques centaines d’euros, soit un plus petit montant que l’achat immobilier en direct (minimum 100 000 euros), les SCPI sont plus facilement accessibles auprès du grand public. Cela permet d’investir progressivement dans l’immobilier.

La majorité des SCPI sont investies dans l’immobilier d’entreprise : bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…. Les prix de ces immeubles étant généralement plus élevés qu’un appartement classique, ce marché est dominé par des investisseurs professionnels. Investir dans des parts de SCPI vous donne accès à ces biens immobiliers et vous permet, ainsi, de construire progressivement votre patrimoine immobilier.

Par ailleurs et comme tout placement immobilier, les parts de SCPI peuvent être financées à crédit. L’obtention d’un financement pour la souscription à crédit de parts de SCPI n’est toutefois pas garantie et dépend de votre situation patrimoniale, personnelle et fiscale.

Les investisseurs ont le choix entre plus de 200 SCPI(1), gérées par 40 sociétés de gestion(2). Selon les SCPI, il est possible d’investir dans l’immobilier professionnel ou résidentiel, en France ou à l’étranger, dans des logements neufs ou à rénover.

 

DES REVENUS POTENTIELS VERSÉS À ÉCHÉANCES RÉGULIÈRES

 

En 2019, les SCPI ont distribué, en moyenne, 4,40%(1) (avant fiscalité) aux épargnants. Ces derniers perçoivent généralement leur rémunération trimestriellement, à l’exception de CORUM L’Épargne, qui a fait le choix de les verser mensuellement. Les rendements des SCPI ne sont pas garantis, mais les performances historiques de ces dernières sont restées attractives et relativement stables dans la durée. En 30 ans, les rendements moyens des SCPI se sont maintenus entre 4 et 8%, même en période de crise.

 

UNE SÉRÉNITÉ VIS-A-VIS DE LA GESTION, EN CONTREPARTIE DE FRAIS

 

Contrairement à un investissement immobilier en direct, en achetant des parts de SCPI vous êtes déchargé de l’intégralité de la gestion locative, en contrepartie de frais : recherche des locataires, rédaction des baux et des états des lieux, gestion des éventuels litiges… Vous n’avez pas, non plus, à vous occuper de la gestion du patrimoine : sélection des biens immobiliers, réalisation de travaux de rénovation ou, lorsque le moment est opportun, arbitrages à la revente. En effet, la société de gestion assume l’intégralité de ces missions en échange de frais prélevés directement sur les loyers. Vous percevez donc une rémunération potentielle nette de frais (avant fiscalité).

 

UN INVESTISSEMENT AU RISQUE MUTUALISÉ

 

Comme tout placement immobilier, investir en SCPI comporte des risques. Le capital comme les revenus ne sont pas garantis, puisqu’ils dépendent de l’évolution des marchés immobiliers, et la liquidité est limitée. En effet, votre épargne n’est pas disponible à tout instant : la possibilité de revendre vos parts est conditionnée par la présence d’acheteurs acquéreurs de parts de la SCPI.

La diversification des SCPI permet néanmoins de diluer certains de risques. En effet, chaque SCPI détient un grand nombre de locataires et d’immeubles, ce qui mutualise les risques locatifs tels que les impayés ou la vacance locative. Une mutualisation des risques dont ne bénéficie que rarement un investisseur particulier, généralement propriétaire d’un local ou deux, seulement.

Les SCPI investies dans plusieurs secteurs d’activité (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, …), dites « diversifiées », bénéficient d’une mutualisation des risques encore plus importante que les SCPI spécialisées dans un seul secteur. À ce facteur de diversification s’en ajoute un autre : la diversification géographique. De plus en plus de SCPI investissent en effet hors des frontières françaises pour bénéficier d’opportunités offertes par les marchés européens.

 

(1)         Sources : ASPIM – IEIF

(2)         Source : Primaliance

Lorsque vous investissez en SCPI, 2 types de frais s’appliquent : les frais d’entrée qui peuvent être plus importants que lors d’un investissement en direct, et les frais de gestion, qui rémunèrent la société de gestion et diminuent ainsi le dividende perçu par les associés. Par ailleurs, l’associé d’une SCPI ne possède pas un bien dans sa totalité mais seulement une ou plusieurs parts. Enfin, l’investisseur ne touchera pas ses premiers dividendes dès sa souscription mais qu’après un délai de jouissance de 5 mois.

La capitalisation d’une SCPI correspond au nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d’une part.

Les SCPI sont considérées comme « fiscalement transparentes », c’est-à-dire que la société n’est pas elle-même redevable de l’impôt.

 

Dans le cadre de l’investissement dans des parts de SCPI en direct, l’épargnant est imposé comme s’il détenait les biens immobiliers en direct. Les revenus des SCPI sont donc considérés comme des revenus fonciers. Les revenus provenant d’immeubles situés en France sont ainsi imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux (actuellement 17,2%). Cela signifie, si vous êtes imposé en France sur des revenus de SCPI françaises, que le taux d’imposition total peut atteindre 62,2% si votre TMI est de 45%.

 

Les revenus provenant d’immeubles situés à l’étranger sont imposés à la source. Ils sont payés par la SCPI à la place de l’épargnant, et celui-ci bénéficie ensuite d’un mécanisme qui évite la double imposition en France. C’est une situation souvent avantageuse pour l’épargnant : les taux d’imposition sont généralement moins élevés à l’étranger qu’en France, et ces revenus fonciers ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux.

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous ne touchez pas vos premiers dividendes immédiatement mais après un certain  temps (il varie, en moyenne, de 4 à 6 mois) appelé « délai » (ou « différé ») de jouissance. C’est le temps dont a besoin la SCPI pour trouver de nouveaux immeubles de qualité et rentables ; il prend en compte la recherche d’immeubles, l’étude des dossiers, la transaction et la mise en location si l’immeuble n’est pas déjà loué. Ce processus prend en moyenne 5 mois, ce qui explique les délais de jouissances pratiqués sur le marché.

 

Chez CORUM, le délai de jouissance est de 6 mois, ce qui signifie que l’associé perçoit ses 1er dividendes potentiels le 10ème jour du 7ème mois suivant sa souscription.

C’est la partie du bénéfice (non garanti) distribué par les SCPI aux épargnants. Elle est composée majoritairement de revenus fonciers (loyers) et marginalement de revenus financiers (trésorerie, plus-value de cession ou report à nouveau).

La fréquence de versements des dividendes potentiels est mensuelle. Mon dividende est versé le 10 du mois. Un avis de virement m’est envoyé tous les trimestres.

Les parts de SCPI ne donnent pas immédiatement droit aux revenus qui leur sont attachés. Les parts entrent en jouissance le 1er jour du 6ème mois suivant la souscription et son règlement intégral. Les premiers dividendes des parts de CORUM sont versés le 10 du mois suivant l'entrée en jouissance des fonds.  

Chez CORUM L’Épargne, vous pouvez choisir de toucher vos dividendes potentiels directement ou alors choisir de réinvestir tous les mois tout ou partie de ces dividendes pour venir progressivement augmenter votre capital. En choisissant cette option, vous ne touchez pas de revenus. Vous devez néanmoins payer l’impôt sur vos dividendes réinvestis : vous pouvez donc choisir le pourcentage de dividende que vous souhaitez réinvestir en fonction de votre situation.

 

En réinvestissant vos dividendes, vous augmentez automatiquement votre nombre de parts, qui génèreront à leur tour des dividendes potentiels.

 

Vous pouvez interrompre le réinvestissement de vos dividendes à tout instant et sans frais depuis votre espace privé ou auprès de votre interlocuteur dédié CORUM L’Épargne.

Réinvestir vos dividendes  tous les mois vous permet d’augmenter automatiquement votre épargne sans efforts ni formalités administratives. Les dividendes réinvestis vont produire de nouveaux dividendes qui eux même seront réinvestis etc. Ainsi, votre épargne est ainsi productive.

Vous pouvez par ailleurs, sans frais, ni délai, moduler ou suspendre votre réinvestissement.

Pour pouvoir réinvestir vos dividendes, vous devez déjà être propriétaire d'une ou plusieurs parts de SCPI CORUM L'Épargne. Par ailleurs, vos dividendes réinvestis sont soumis à l’impôt ainsi qu’au délai de jouissance de 5 mois. Enfin, les mêmes risques existent pour votre épargne réinvestie que lors d’un achat classique de parts de SCPI.

La durée de conservation des parts recommandée est comprise entre 8 et 12 ans. La liquidité du placement est limitée durant toute la durée de vie de la SCPI.

Les frais de gestion correspondent à la commission perçue par CORUM AM pour la gestion des actifs immobiliers et de leurs locataires. Les équipes veillent notamment à l'encaissement des loyers à bonne date, pour assurer le paiement d’un dividende mensuel potentiel.

  • Les frais de gestion de la SCPI CORUM Origin sont de 13,20%
  • Les frais de gestion de la SCPI CORUM XL sont de 13,20% en zone euro et 16,80% hors zone euro
  • Les frais de gestion de la SCPI EURION sont de13,20%

Tous ces frais sont exprimés en pourcentage TTC des loyers.

 

Cette commission de gestion est réglée trimestriellement. Des acomptes mensuels sont prélevés par la société de gestion en fonction du rythme d’encaissement des loyers. Elle couvre tous les frais de bureau et de personnel nécessaires à l'administration de la société (comptabilité, tenue du registre des associés, bureau et personnel), à la perception des recettes locatives et à la distribution des bénéfices.

 

Elle ne couvre pas toutes les autres dépenses qui sont prises en charge par la SCPI qui règle directement :

  • les frais relatifs à l’acquisition des biens et droits immobiliers, et à leur location notamment ceux concernant l'enregistrement, les taxes et frais perçus à l’occasion des achats immobiliers, les émoluments des notaires et rédacteurs d’acte, les frais d’agents immobiliers, d’audit, conseils juridiques….
  • le montant des travaux d'aménagement y compris les honoraires d'architectes ou de bureaux d'études, ainsi que les autres dépenses éventuelles,
  • les frais de gestion technique, d’entretien, de réparation ou de modification des immeubles,
  • les assurances, les impôts et taxes, consommations d’eau ou d’électricité et, en général, toutes les charges afférentes aux immeubles,
  • les frais de convocation, de tenue des assemblées générales et du conseil de surveillance, ainsi que l’information aux associés,
  • les frais des membres du Conseil de Surveillance,
  • les frais des commissaires aux comptes,
  • les frais d’expertise et de contentieux,
  • les frais de publicité, de création, d’impression et d’envoi des documents d’information destinés aux associés,
  • les contributions, adhésions ou cotisations aux organismes de tutelles.

Lorsque vous souscrivez à une SCPI de la gamme CORUM L’Epargne, une partie du montant investi est dédiée à la rémunération de la société de gestion pour compenser ses frais de collecte et de recherche des investissements. Il s’agit des frais de souscription.

 

  • Les frais de souscription de la SCPI CORUM Origin sont de 11,96% du montant investi
  • Les frais de souscription de la SCPI CORUM XL sont de 12% du montant investi
  • Les frais de souscription de la SCPI EURION sont de 12% du montant investi

Dans le cas des cessions et transferts directs de part de la SCPI CORUM Origin, ainsi que les mutations à titre gratuit (donations / successions), la société de gestion perçoit une commission forfaitaire de 240,00 € TTI au titre des frais de dossier, quel que soit le nombre de parts transférées à la charge du vendeur, donateur ou ayant droits.

 

Pour les cessions de parts de la SCPI CORUM XL ainsi que pour les mutations à titre gratuit (donations/successions), la Société de Gestion ne perçoit pas de commission. Les cessions de parts à titre onéreux sont soumises à un droit d'enregistrement de 3 % à la charge de l'acquéreur.

 

Pour les cessions de parts de la SCPI EURION, ainsi que les mutations à titre gratuit (donations / successions), la Société de Gestion ne perçoit pas de commission. Les cessions de parts à titre onéreux sont soumises à un droit d’enregistrement de 5 % à la charge de l'acquéreur ou 3 % si le patrimoine est majoritairement situé hors de France.

Comme tout autre bien immobilier classique, lors d'un décès, les parts des SCPI entrent dans l’actif successoral. En revanche, leur transmission est plus aisée lors du décès car ce sont des parts divisibles facilement. Une fois la succession réglée par le notaire, ce dernier informe la société de gestion et fournit l’identité des nouveaux porteurs de parts (les héritiers).

CORUM L’Epargne met à disposition de nombreux documents tels que les statuts, la note d’information, le rapport annuel et les bulletins trimestriels d’information des SCPI CORUM Origin, CORUM XL et EURION. Le rapport annuel et les bulletins trimestriels retracent les évolutions du patrimoine immobilier et financier de la SCPI. Ils comportent aussi des analyses et des recommandations de la société de gestion et du comité de surveillance.

Oui, en s’adressant à un conseiller CORUM L’Epargne qui vous fournira un bulletin de souscription à remplir directement au nom du donataire. Vous devrez également fournir à votre conseiller l'enregistrement de la donation effectuée au préalable (CERFA ou acte notarié).  Cette opération constitue une donation exonérée de droits d'enregistrement si elle s'inscrit dans les plafonds légaux en vigueur.

Vous pouvez acheter vos parts de SCPI comptant ou à crédit. En pratique, les modalités d’acquisition varient en fonction de la forme juridique de la SCPI : capital fixe ou variable.

 

INVESTIR EN SCPI AU COMPTANT

 

Pour percevoir immédiatement après le délai de jouissance un complément de revenus potentiels (les SCPI ont rapporté, en 2019, 4,4% nets avant fiscalité, selon l’ASPIM - IEIF) et réguliers (les revenus sont versés, suivant les sociétés de gestion, chaque trimestre ou chaque mois), vous pouvez choisir d’investir au comptant.

 

Cette solution est particulièrement adaptée si vous remplissez un ou plusieurs de ces critères :

 

  • Vous disposez d’une épargne immédiatement disponible,
  • Vous souhaitez investir un montant modeste (les parts de SCPI sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros),
  • Vous êtes faiblement imposé, ne percevez pas de revenus fonciers par ailleurs et vous n’êtes pas déjà propriétaire de biens locatifs

 

INVESTIR EN SCPI À CRÉDIT

 

Vous pouvez aussi financer vos parts de SCPI à crédit. Cette stratégie vous permet de bénéficier de ce que les professionnels appellent « l’effet de levier » du crédit. Autrement dit, emprunter vous permet d’investir un montant bien supérieur à celui que vous auriez pu mobiliser en achetant comptant. Le rendement des parts de SCPI (4,4% moyen en 2019, selon l’ASPIM IEIF) peut ensuite être supérieur au coût du crédit (autour de 1,5% en moyenne fin 2019). Enfin, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus versés par la SCPI et de vos autres revenus fonciers éventuels. Cette stratégie peut s’avérer intéressante si vous disposez d’une capacité d’endettement, si vous êtes fortement fiscalisé, si vous disposez de revenus fonciers et si vous n’avez pas besoin de revenus dans l’immédiat. Par exemple, lorsque vous investissez dans des SCPI pour financer votre future retraite.

Deux types de crédits peuvent être utilisés pour financer vos parts de SCPI : un crédit amortissable ou un crédit in fine. Le premier est le plus courant, vous remboursez tous les mois une partie de capital et une partie d’intérêt. Avec un crédit in fine, les mensualités ne couvrent que les intérêts, vous remboursez l’intégralité du capital à la fin de l’emprunt.

 

Nous attirons cependant votre attention sur le fait que les revenus de cette solution d’épargne n’étant pas garantis, il ne faut pas se baser seulement sur les dividendes potentiels de la SCPI pour rembourser votre emprunt : vous devrez en effet payer la différence si le rendement de vos parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit.

Tout nouvel associé est tenu de souscrire au moins une part sociale. Les anciens associés ont la possibilité de souscrire des fractions de parts.

Pour faciliter l’acquisition de parts de SCPI dans le cas où vous ne disposez pas par exemple d’un montant important à investir, CORUM L’Épargne a créé le « Plan Épargne Immobilier ».

 

Cette solution vous permet de vous constituer une épargne immobilière de manière régulière à l’aide de versements programmés. Pour y adhérer, il vous suffit de détenir au moins une part en pleine propriété de SCPI CORUM L’Épargne (à partir de 189€ pour CORUM XL, 1 090€ pour CORUM Origin, 200€ pour EURION). En fonction de vos possibilités, vous choisissez le montant et la fréquence (mensuelle, trimestrielle, …) à laquelle vous souhaitez épargner dans cette SCPI (à partir de 50€, frais et commission de souscription inclus).

 

À chaque échéance, le montant que vous avez choisi est prélevé directement sur votre compte. Chaque versement vous rend propriétaire de parts ou de fractions de parts. Vous vous constituez ainsi régulièrement une épargne immobilière et percevez un complément de revenus (non garanti) tous les mois, une fois passé le délai de jouissance de 5 mois.

Le PEI de CORUM L’Épargne vous permet d’effectuer un investissement immobilier avec un premier apport de quelques centaines d’euros. Vous n’avez aucune formalité administrative, vous épargnez en toute simplicité, à votre rythme et en fonction de votre situation. Enfin vous pouvez modifier vos versements à tout moment et sans frais.

Si vous souscrivez via un PEI, vous devrez déjà être propriétaire d’au moins une part de SCPI CORUM L’Épargne. Tout comme un achat classique de part de SCPI, votre investissement sera sujet aux aléas du marché immobilier et, dans le cas de CORUM XL, au risque de devises. Il existera donc un risque de perte en capital, de liquidité et vos revenus ne seront pas garantis. Enfin, le PEI quel que soit le montant de vos versements programmés ou de votre investissement initial, ne vous offrira aucun avantage fiscal.

Le démembrement de propriété consiste à séparer la propriété d’un bien immobilier des revenus qu’il génère. Par exemple, vous pouvez détenir la propriété d’un appartement mis en location, mais les revenus reviennent à une autre personne : il est l’usufruitier, vous êtes le nu-propriétaire. Souvent méconnu, ce mécanisme peut s’appliquer à l’immobilier détenu en direct, mais également aux parts de SCPI.

 

COMMENT ÇA MARCHE ?

 

Dans le cas du démembrement de parts de SCPI, la propriété est répartie entre un usufruitier qui touche les dividendes et un nu-propriétaire qui détient la propriété des parts. Le démembrement est toujours temporaire : il peut avoir une durée viagère (il s’éteint au décès de l’usufruitier) ou déterminée (par exemple, 10 ou 15 ans).

 

Acheter des parts de SCPI démembrées vous engage sur le long terme, pour toute la durée du démembrement et les parts démembrées sont très difficiles à revendre.

 

LE DÉMEMBREMENT POUR LE NU-PROPRIÉTAIRE

 

Acheter la nue-propriété de parts de SCPI vous permet d’investir en immobilier sans alourdir votre fiscalité. En effet, vous ne percevez pas de revenus et la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)(1). En contrepartie de l’absence de revenus, vous achetez vos parts avec une décote comprise, en fonction de la durée du démembrement, entre 10 et 40% de leur valeur en pleine propriété. Au terme du démembrement, qu’il soit viager ou temporaire, vous récupérez automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais ni taxes.

 

LE DÉMEMBREMENT POUR L’USUFRUITIER

 

Acheter l’usufruit de parts de SCPI vous permet de percevoir des revenus potentiels réguliers selon une performance (non garantie) plus importante au regard du capital investi que si vous aviez acquis les parts en pleine propriété. En effet, vous achetez vos parts pour 10 à 40% de leur valeur en pleine propriété. De plus, les revenus potentiels sont susceptibles d’être revalorisés au cours du démembrement.

 

Ce montage est particulièrement intéressant si vous êtes bailleur et que vous disposez d’un déficit foncier préexistant. Dans ce cas, celui-ci pourra venir s’imputer sur les revenus procurés par vos parts de SCPI, ce qui allégera votre fiscalité. Cependant, si vous êtes soumis à l’IFI, vos parts seront taxées pour leur valeur en pleine propriété(1). À la fin de la période de démembrement, l’usufruit est automatiquement réintégré à la nue-propriété et vous cessez de percevoir des revenus.

Le démembrement CORUM L’Epargne est un service sans frais : les équipes en interne ont pour mission de trouver la personne qui achètera votre droit aux dividendes. C’est également un service flexible : vous pouvez choisir la durée d’optimisation fiscale à savoir entre 3 et 20 ans. Pendant cette période, vous ne recevrez pas de dividendes. Enfin, le prix de la part est proportionnel à la durée du démembrement ; en effet, plus vous choisissez une période d’optimisation fiscale longue, plus la décote sur le prix de la part est importante et la durée pendant laquelle vous ne percevez pas de revenu se rallonge.

Les SCPI CORUM L’Epargne louent leurs actifs à des grandes entreprises, des PME, des commerçants, des hôteliers, des établissements de santé, de sociétés de logistique ou des administrations. Leur objectif est d’avoir des locataires stables avec des baux longs et au profil financier solide afin de réduire le risque d’impayé et de vacance.

Le patrimoine des SCPI CORUM L’Epargne se compose principalement de biens immobiliers professionnels tels des bureaux, des commerces, des hôtels, des locaux d’activités et de logistique. A titre accessoire, il peut comprendre des placements financiers et des liquidités. La composition du patrimoine d’une SCPI est importante : plus la diversification est grande (typologie, géographie...) plus le risque locatif est réduit et contribue à une meilleure régularité des revenus.

Les revenus potentiels distribués par les SCPI CORUM L’Épargne ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction des loyers encaissés ainsi que des charges afférentes aux immeubles et au fonctionnement de votre SCPI. Par ailleurs, si tous les locataires cessaient de payer leur loyer, la SCPI ne pourrait pas payer de dividendes.

 

C’est pour gérer ce risque que les SCPI CORUM L'Épargne sont très diversifiées : elles sont investies dans toute l’Europe et comptent des dizaines d’immeubles et de locataires professionnels de tous secteurs d’activités. Comme un investissement immobilier en direct, le capital n’est pas garanti et le prix de la part va évoluer dans le temps en fonction de la valeur du patrimoine.

Oui, la valeur des parts des SCPI évolue avec la valeur de son patrimoine dans le temps. Elle peut donc varier à la hausse comme à la baisse en fonction de l'évolution des marchés immobiliers et du cours des devises lorsque les immeubles sont situés en dehors de la zone euro.

Oui, comme tout placement immobilier, la SCPI est un placement peu liquide. Aussi, nous attirons votre attention sur la revente de vos parts, qui n'est pas garantie et peut être plus ou moins rapide en fonction de l'évolution du marché immobilier.

Dans l’évaluation de la rentabilité d’un placement, il convient de prendre en considération les dépenses liées à l’utilisation d’instruments financiers, comme la prime d’émission de titres. Il s’agit des charges à acquitter lors de l’achat d’une part de SCPI auprès de son gestionnaire.


LES DIFFERENTS ASPECTS DE LA PRIME D’EMISSION


Dans le cadre d’un investissement immobilier indirect, la société de gestion va rassembler les fonds pour acquérir des biens dans lesquels les particuliers pourront investir. La prime d’émission fait partie intégrante du prix d’achat d’une part de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Elle présente notamment des caractéristiques suivantes, à savoir qu’elle :

 

  • Correspond aux divers frais de recherche liés à la constitution et au renouvellement du patrimoine détenu par le gestionnaire;
  • Est égale à la différence entre le prix de souscription et la valeur nominale d’une part en pierre papier;
  • Permet aussi de mesurer la valorisation du patrimoine foncier de l’entreprise de gestion qui propose l’investissement.
     


LES CHARGES LIEES A L’ACQUISITION D’UNE PART


Dans le cadre d’un placement dans un produit financier, certaines charges liées à des services rendus par le gestionnaire, comme la prime d’émission, sont à prendre en compte. Ces charges correspondent à la rétribution de prestations de la part du gérant. Comme toutes les dépenses, la prime d’émission doit être prise en considération dans le calcul de la rentabilité des placements, et deux cas peuvent se présenter :

 

  • Pour une SCPI à capital fixe, la prime d’émission pourra évoluer à la hausse lors de chaque augmentation de capital, qui correspond à la mise sur le marché de nouvelles parts.
  • S’il s’agit d’une SCPI à capital variable, les nouvelles souscriptions compensent les demandes de retraits. Les charges ne portent que sur la valorisation des biens.

Les sociétés de gestion créent généralement des SCPI thématiques. Elles choisissent d’investir dans certaines catégories de biens immobiliers (exclusivement des bureaux, des commerces ou des hôtels), d’activités (la santé ou l’éducation, par exemple) ou encore dans certains secteurs géographiques (régions ou pays particuliers).

 

Certaines ont cependant fait le choix de se prémunir contre le risque que représente une trop grande dépendance à un seul secteur d’activité ou à un seul secteur géographique, en investissant dans des secteurs et des pays variés. Cette stratégie de diversification permet de lisser les risques et de ne pas subir les cycles de l’immobilier dans un pays ou un secteur donné.

 

Une stratégie d’investissement diversifiée permet également d’avoir un « terrain de jeu » plus grand et donc de réaliser des investissements compatibles avec des objectifs de performance. En effet, si une société de gestion est cantonnée à un secteur et une région donnée et qu’aucune opportunité intéressante ne se matérialise au moment où des fonds doivent être investis, elle aura le choix : attendre (les fonds ne sont donc pas employés et ne génèrent aucun rendement) ou investir dans un immeuble de moins bonne qualité ou offrant de moins bonnes performances.

 

Par exemple, les SCPI spécialisées dans le domaine de la santé avaient le vent en poupe depuis quelques années : la collecte a ainsi augmenté et les sociétés de gestion ont été contraintes à investir cette épargne, entraînant une augmentation des prix et dans la plupart des cas une baisse de rendement. A présent, à la suite des nombreux décès causés par l’épidémie de coronavirus, les établissements de santé connaissent des difficultés financières, ce qui crée un risque important sur la performance. A contrario, une stratégie de diversification permet à la SCPI d’orienter ses investissements vers des secteurs porteurs, en tenant compte de l’actualité et des opportunités qui se matérialisent sur les marchés.

Les associés perçoivent un revenu potentiel à échéances régulières, principalement issu des loyers payés par les locataires des immeubles. Bien que les SCPI CORUM L’Epargne affichent des objectifs de rendement, les revenus ne sont pas garantis.

Un investissement en pierre papier dépend du prix de souscription d’une part de SCPI. Cette valeur représente la somme dont l’investisseur doit s’acquitter pour acheter un titre, ce qui inclut les différents frais liés à son acquisition.

LES COMPOSANTES DU PRIX DE SOUSCRIPTION D’UNE PART


Le montant global d’un investissement effectué dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) correspond au prix de souscription d’une part multiplié par le nombre de titres acquis auprès du gestionnaire de patrimoine. C’est ce dernier qui fixe ce montant en incluant les frais d’entrée pour certaines prestations dont :

 

  • Les actes notariés pour l’acquisition de nouveaux immeubles.
  • Les prestations liées à la gestion du fonds.
  • Évolution de la valeur d’un titre selon le type de SCPI


Le prix de souscription d’une part dépend du type de fonds, qui peut être :

 

  • À capital fixe : dans ce cadre, de nouveaux titres sont émis sur le marché primaire suite à une augmentation de capital. Le prix de souscription d’une part dépend alors de ce qui est disponible sur le marché secondaire, où chaque titre peut être échangé de gré à gré en fonction de l’offre et de la demande.
  • À capital variable: c’est la valorisation d’un patrimoine immobilier qui permet de déterminer l’évolution du prix de souscription d’une part fixé par la société de gestion.


PRIX DE SOUSCRIPTION ET PRIME D’EMISSION D’UNE PART


Dans le cadre d’une SCPI de rendement, la prime d’émission correspond à la différence entre le prix de souscription d’une part et sa valeur nominale, au moment de la création du fonds. Ces frais permettent d’estimer la véritable valeur du parc foncier du gestionnaire. Ils permettent aussi de rétribuer la fidélité des plus anciens sociétaires par rapport aux nouveaux investisseurs.

Le rendement d’une SCPI fait partie des critères à analyser avant d’acquérir des titres. Cette valeur reflète le niveau de rentabilité de cet investissement immobilier. D’autres paramètres sont également à prendre en compte pour comparer différents placements.

RENDEMENT D’UNE SCPI : COMMENT LE DETERMINER ?


Dans le cadre d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), le rendement représente le rapport entre le revenu obtenu et la somme placée par un investisseur. Ce revenu provient de la perception des loyers des biens fonciers administrés par un gestionnaire. Il convient de prendre en compte diverses contributions pour le calcul du rendement, comme les frais liés à l’acquisition ou à la  gestion du patrimoine.

LES INDICATEURS DE RENTABILITE D’UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER


D’autres valeurs clés servent à analyser et à comparer le rendement d’une SCPI. Parmi ces indicateurs de rentabilité, on peut notamment citer :

 

  • Le taux de rentabilité interne (TRI) : cette valeur mesure la performance de l’investissement. Cet indicateur théorique prend en compte l’actualisation de flux financiers.
  • L’évolution du prix de la souscription d’une part. Cette dernière est égale à sa valeur nominale augmentée de la prime d’émission. La prime d’émission qui est la partie évolutive permet de mesurer la valorisation du patrimoine foncier détenu par le gestionnaire de la SCPI.
  • La valeur vénale du fonds d’investissement.

Les statuts sont un acte juridique signé entre les fondateurs d’une société, fixant ses caractéristiques (dénomination, siège social, capital, etc.) et ses modalités de fonctionnement. Les statuts de SCPI sont remis à l’épargnant préalablement à l’achat de parts.

La défiscalisation est une stratégie mise en place par l’état pour encourager l’investissement dans l’immobilier. En investissant dans une SCPI, il est possible de bénéficier de réductions d’impôts identiques à celles d’un placement dans la pierre.


Quels sont les avantages et les risques de placements défiscalisés ?


Les gestionnaires de SCPI qui proposent une défiscalisation constituent un produit d’épargne spécifique qui comporte des avantages comme certains risques et inconvénients. Parmi les points forts de ce type de placement, on peut noter :

 

  • Un patrimoine diversifié, ce qui représente une réduction du risque d’inoccupation des biens.
  • Un placement et une défiscalisation accessibles assez facilement.
  • Aucune gérance des biens immobiliers à la charge du sociétaire qui par contre sera le bénéficiaire de la défiscalisation.

Cependant, les SCPI spécialisées dans la défiscalisation peuvent présenter quelques inconvénients par rapport à des structures plus généralistes comme :

 

  • Un rendement qui peut s’avérer plus faible. En effet, la défiscalisation est compensée lors de la revente des parts.
  • Des frais de gestion qui peuvent s’avérer plus élevés que pour une SCPI de rendement « conventionnelle » (non spécialisée dans une loi) ou une SCPI de plus-value, par exemple.

Chez CORUM L’Epargne vous pouvez optimiser votre fiscalité en investissant via notre assurance vie CORUM Life ou en démembrement.

 

En savoir plus : https://www.corum.fr/nos-scpi/corum-origin/optimiser-fiscalite

Une SCPI peut être à capital variable ou fixe. Dans le premier cas, les souscriptions de parts peuvent se faire à tout moment. Dans tous les cas, c’est un produit financier destiné aux particuliers et professionnels désireux d’investir dans l’immobilier autrement que par une acquisition directe.

SCPI A CAPITAL VARIABLE, L’ACCESSIBILITE A TOUT INSTANT


Par définition, une SCPI à capital variable est une plateforme d’investissement dont le nombre de parts n’est pas fixé par le gestionnaire. Cette caractéristique aura certaines implications pour les investisseurs, dont le fait que :

 

  • L’acquisition de parts est possible à tout moment auprès du gestionnaire.
  • Le prix de souscription et de revente d’une part est défini par la société de gestion, et ne peut s’écarter de plus de 10 % de la valeur de reconstitution d’après l’Autorité des marchés financiers (AMF).
  • Il n’y a pas de droits d’enregistrement à acquitter dans une SCPI à capital variable.
  • Certaines SCPI à capital variable provisionnent également une liquidité supplémentaire destinée au rachat (non garanti) d’éventuelles cessions de sociétaires.

Les SCPI CORUM L’Epargne font partie de cette catégorie.

Les caractéristiques principales d’une SCPI à capital fixe sont :

 

  • Le nombre de parts est limité. Il ne peut y avoir de souscription qu’en cas de déplafonnement du budget.
  • Le marché secondaire est soumis à des fluctuations qui dépendent de l’offre et de la demande. Si les vendeurs sont peu nombreux, la valeur unitaire des actifs augmentera, et l’inverse se produira qu’avec un faible nombre de demandeurs.
  • La liquidation des parts doit s’accompagner d’une souscription du montant correspondant, ce qui amènera le gestionnaire de la SCPI à racheter au souscripteur qui souhaite les céder

A la fin de la période de démembrement, vous commencez à percevoir les loyers issus de votre investissement et récupérez la pleine propriété de vos parts de SCPI à une valeur non décotée. Votre capital sera donc plus élevé qu’initialement.  

Si vous souhaitez vendre vos parts à la fin de la période de démembrement, vous serez alors soumis à la fiscalité des plus-values. Le prix d’achat retenu pour le calcul de la plus-value sera celui de la valeur d’achat de la part en pleine propriété.

La valeur de retrait d’une part est une donnée à prendre en compte pour les sociétaires qui souhaitent se séparer d’une SCPI. Elle correspond à la différence entre le prix d’achat et la commission de souscription qui varie d’un fonds à l’autre.



COMMENT EST DETERMINEE LA VALEUR DE RETRAIT D'UNE PART ?


La valeur de retrait représente le retour sur investissement pour la revente d’une part de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Cette caractéristique est obtenue par la différence entre deux autres valeurs qui sont :

 

  • Le prix d’acquisition à l’unité : c’est le montant de souscription que paie l’investisseur pour chaque titre acquis.
  • Les frais d’entrée pour l’achat d’un titre, qui sont fixés par le gestionnaire de patrimoine qui propose le produit financier.

FACTEURS DE VARIATION DU PRIX D'UN TITRE PIERRE-PAPIER


Le prix d’un actif fongible varie selon l’offre et la demande sur le marché. La valeur de retrait d’une part dépend directement du montant de la souscription. Les conditions de revente, quant à elles, différentes selon le type de SCPI, qui peut être :

 

  • À capital fixe : de nouvelles parts sont mises en vente dès lors que le gérant augmente le capital du fonds. Dans ce cas, la valeur de retrait d’une part dépendra de l’offre et de la demande sur le marché secondaire, où les actions sont échangées de gré à gré.
  • À capital variable : Des titres peuvent être émis à tout moment, mais il sera plus difficile de revendre ses parts en raison de l’absence de marché secondaire. Une part pourrait être revendue à un montant inférieur à la valeur de retrait.

La valeur vénale correspond à l’estimation financière d’un bien, immobilier ou non, en fonction des caractéristiques du marché sur lequel il est positionné. Elle permet, par exemple, d’avoir une vision comptable des biens qui pourront entrer dans un patrimoine par succession, donation, transmission d’entreprise, etc.

A QUOI SERT LA VALEUR V
ÉNALE ?


Cet indicateur apporte une information utile dans l’optique d’effectuer un placement : immobilier, bourse, etc. Il correspond à une estimation calculée  à partir du prix du marché pour un bien immobilier, d’un titre en bourse, d’un véhicule, etc. La valeur vénale permet d’évaluer le prix obtenu pour un bien comme un patrimoine qui sera transmis par succession ou donation.


La valeur vénale des actifs comme celle des actions, des obligations ou des produits d’épargne collectifs (Fonds communs de placement ou organismes de placement en valeurs mobilières) varie en fonction des marchés financiers.

LE CAS DE LA VALEUR V
ÉNALE D'UN BIEN IMMOBILIER


Plusieurs critères vont influencer la valeur vénale d’un bien immobilier, qu’il soit résidentiel ou professionnel, au sein d’un patrimoine. On peut notamment citer :

 

  • la localisation géographique d’une maison ou d’un appartement et donc le prix moyen au mètre carré, premier critère à prendre en compte,
  • la superficie et l’âge du bien immobilier (neuf ou ancien),

Il est important de préciser que seuls quelques critères sont pris en compte (exemple : argus automobile), car ensuite d’autres points pourront venir compléter l’estimation de la valeur vénale d’un bien, dont des critères là encore subjectifs comme :

 

  • l’état et la qualité de l’entretien,
  • la performance énergétique,
  • l’accessibilité et les équipements fournis,
  • l’équilibre entre l’offre et la demande et le pouvoir d’achat des potentiels acquéreurs,
  • l’environnement, comme par exemple la présence d’un parc, d’une piscine, l’éloignement d’une route principale, la proximité de commerces, de moyens de transport, etc.


L’ensemble de ses éléments permettra ensuite d’estimer la valeur vénale du patrimoine détenu par une entreprise ou par un particulier. La valeur vénale présentera aussi un intérêt dans le cadre d’une succession vis-à-vis des héritiers et des redevances à verser aux services fiscaux.

Le Bulletin Trimestriel d’Information, appelé Relevé Trimestriel chez CORUM, est obligatoirement établi et diffusé par la société de gestion à chaque associé, quatre fois par an. Il comporte des éléments d'informations chiffrés (capitalisation, nombre d'associés, taux d'occupation etc...) et sur la vie de la SCPI au cours des trois mois précédents. Il est diffusé dans les 45 jours suivant la fin de chaque trimestre.

La note d’information est un document visé par l’AMF obligatoirement remis à toute personne se proposant d’acquérir des parts de SCPI et destiné à le renseigner sur le fonctionnement de la société, son orientation, les conditions d’achat et de vente de parts, la stratégie d'investissement, les frais et risques.

Une SCPI dite de défiscalisation est un produit financier particulier. En effet, ce type de placement immobilier peut conférer à un investisseur les avantages fiscaux rattachés à une loi en particulier.

QUELS SONT LES AVANTAGES FISCAUX DE CE PLACEMENT IMMOBILIER ?


Il existe plusieurs catégories de SCPI de défiscalisation. Chacune d’elle repose sur un patrimoine spécifique qui peut permettre l’accès à certains dispositifs fiscaux. Parmi les plus courantes, on peut citer les SCPI :      

 

  • Pinel, qui propose aux acquéreurs les mêmes réductions d’impôt que le texte du même nom avec l’investissement dans des ensembles résidentiels neufs.
  • Malraux, dont le parc foncier se compose de biens anciens en secteurs sauvegardés. Cette loi encourage la valorisation du patrimoine historique en France. La défiscalisation porte sur le montant des travaux réalisés. Ceux-ci constituent le déficit partagé par l’ensemble des sociétaires du fonds.
  • Besson, qui œuvre pour le droit au logement et encourage l’investissement par des avantages fiscaux sous la forme de déductions sur les revenus imposables.



DES AVANTAGES FISCAUX ET DES FAIBLESSES


La principale caractéristique de ce genre de SCPI est le fait qu’elle permet une réduction d’impôt en fonction du montant de l’investissement réalisé. Par rapport à un autre produit d’épargne du même type dit de rendement, les revenus perçus seront généralement moindres. De plus, les fonds peuvent être immobilisés plus longtemps, avec une revente des titres qui pourra s’avérer difficile.

Une SCPI de rendement est un produit financier proposé par une société de gestion immobilière qui permet aux investisseurs d’acquérir des parts du patrimoine foncier. Le revenu locatif est lié à la nature des immeubles détenus par la société de gestion.

Quelles sont les caractéristiques d’une SCPI de rendement ?


Les différents types de sociétés civiles de placement immobilier se distinguent les unes des autres par la nature de leur patrimoine. Une SCPI de rendement est un produit financier qui sera principalement composé d’immobilier professionnel, ce qui comprend notamment :


• Des bureaux
• Des entrepôts, avec la norme bâtiment basse consommation (BBC), qui font l’objet d’une demande croissante
• Des locaux commerciaux ou d’activités.


L’un des points communs entre ces biens immobiliers est que le bail commercial pourra être plus long que celui d’un bail résidentiel.

 

Les SCPI CORUM L’Épargne font partie de cette catégorie de SCPI.

L’usufruit est le droit de percevoir les revenus issus de la SCPI pendant la durée du démembrement.

La nue-propriété est l’un des deux statuts possibles qui font suite à un démembrement immobilier. L’usufruitier bénéficie de la jouissance et des revenus locatifs éventuels tandis que le nu-propriétaire dispose du bien sur le papier, mais sans aucun autre droit.

Nue-propriété dans l’immobilier, en quoi consiste ce statut ?
La nue-propriété correspond à la possession d’un bien, mais sans les droits d’usage qui l’accompagnent. C’est un processus juridique qui conclut une séparation de pouvoir sur un immeuble ou autres biens fonciers. Cette procédure a donc des conséquences sur l’investissement immobilier en locatif. Face aux possibles aléas, comme des loyers impayés ou des charges liées à des travaux exceptionnels, c’est l’usufruitier qui aura la responsabilité de trouver des solutions.

La séparation de l’usufruitier et du nu-propriétaire
Dans le cadre du démembrement immobilier, la nue-propriété et l’usufruit sont indissociables. L’usufruitier et le nu-propriétaire ne peuvent pas prendre de décisions sans accord de l’autre partie. Cependant, le second dispose, théoriquement, du droit de gestion du bien foncier comme il l’entend et il peut, par exemple, décider de le mettre en vente. En renonçant à la perception des loyers, l’investisseur disposera d’une remise sur le prix de rachat du bien démembré.

L’investissement immobilier démembré et la fiscalité
Un démembrement est un processus légal qui vise à séparer la gestion de biens fonciers entre deux personnes morales. Ce mécanisme juridique de séparation des pouvoirs dans l’immobilier est principalement réalisé pour des raisons fiscales. En effet, la nue-propriété s’accompagne d’une exonération fiscale tout au long de sa durée, les revenus n’étant pas soumis à l’impôt sur le revenu ni à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Cependant, depuis la loi de Finances 2012, la cession de l’usufruit est désormais soumise au prélèvement de taxes.

Nue-propriété et immobilier : acquisition de parts de SCPI
Certains produits financiers sont accessibles en démembrement. C’est le cas des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), qui permettent aux épargnants d’acquérir des parts au sein d’un patrimoine foncier. La nue-propriété correspond au renoncement des revenus liés aux parts de ce placement immobilier en partageant les frais avec l’usufruitier. Cela permet entre autres d’obtenir une décote à l’acquisition dont l’importance varie en fonction de la durée de la situation de nue-propriété. À la fin du contrat, qui est temporaire, le nu-propriétaire récupère ainsi l’intégralité des titres sans avoir à s’acquitter de prélèvements sociaux, ce qui peut constituer une plus-value potentielle.

Le rapport annuel est un document établi à chaque fin d’exercice, contenant le rapport de gestion ainsi que les projets de résolutions. Il retrace l'activité immobilière et financière de la SCPI. Il comprend les rapports du Conseil de Surveillance et du Commissaire aux Comptes.

Un report à nouveau est une opération financière qui se déroule à la fin d’un exercice comptable. Elle consiste en l’enregistrement du bénéfice non réparti de l’entreprise dans un compte dédié. Il permet de prévenir une perte hypothétique lors d'un prochain exercice ou de diminuer l’endettement des années précédentes de la structure.

Le montant à reporter se calcule de façon précise.

À l’origine du report à nouveau, les bénéfices non répartis

L’opération de report à nouveau est figure au bilan des entreprises dans leurs fonds propres. Les investisseurs auront à l’esprit l’attente d’un retour sur investissement et la volonté de pérenniser la situation de la société. Pour cela, la structure pourra réinvestir une part de ses gains, celle qui ne sera pas redistribuée en sous forme de dividendes. Pour ce faire, un report à nouveau pourra être utilisé. Cette décision sera présentée lors de l’assemblée générale.

Une formule précise en fonction des bénéfices

Afin de maintenir son développement, l’entreprise appliquera une formule de calcul du report à nouveau. Il permet de prévenir une perte hypothétique lors d'un prochain exercice ou de diminuer l’endettement des années précédentes de la structure. Le montant du report à nouveau tiendra compte des recettes réalisés auxquelles seront soustraites :

 

  • Le bénéfice disponible, qui représente le gain financier réalisé au cours de l’exercice écoulé, duquel sont déduites :
  • La part distribuée aux associés sous forme de dividendes.
  • La réaffectation d’une partie des bénéfices dans une recherche d’autofinancement.
  • Les dotations aux réserves, liées à l’obligation de disposer de garanties financières.
  • Les reports des exercices précédents de l’entreprise.
  • Du côté des dépenses, il conviendra de déduire les éventuels prélèvements sur les réserves ou leurs consolidations en cas de perte lors des exercices précédents.


Le cas du report à nouveau négatif d’un exercice à l’autre

Dans la situation où la structure serait déficitaire financièrement sur une période, il y aurait un report à nouveau négatif. Le compte d’affectation sera différent du compte dédié à l’enregistrement de bénéfices. Le montant sera alors déduit des fonds propres, et des bénéfices précédents le cas échéant. Le plan comptable fournit ainsi une indication fiable des résultats de l’entreprise, et permet aussi d’apporter des éléments d’aide à la décision sur les stratégies à développer dans les années à venir.

Tout comme l’investissement en SCPI à travers un contrat d’assurance vie, loger ses parts de SCPI dans une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) peut être une solution intéressante pour alléger la fiscalité qui pèse sur les revenus des SCPI lorsque celles-ci sont détenues en direct.

 

LA FISCALITÉ DES LOYERS DANS UNE SCI IMPOSÉE À L’IS

 

Lorsque vous détenez vos parts de SCPI en direct, les loyers qui vous sont versés entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont fiscalisés à votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) majoré des prélèvements sociaux (17,2%)(1). Soit au minimum 31,2% (première tranche à 14% + les prélèvements sociaux), jusqu’à 62,2% au maximum (dernière tranche à 45% + prélèvements sociaux).

 

En revanche, si vous détenez vos parts de SCPI dans une SCI imposée à l’IS, c’est la SCI qui est imposée sur ses bénéfices au taux de 15% (pour les bénéfices inférieurs à 38 120 euros, 28% entre 38 120 et 500 000 euros, 33,1% au-delà). Vous n’êtes imposé à titre personnel que si vous décidez de distribuer les dividendes potentiels issus des loyers en dehors de la SCI. Vous êtes libre de le faire ou non. Si la SCI a financé l’achat des parts à crédit, les loyers potentiels serviront à payer les mensualités et aucune distribution ne sera effectuée.

 

(1) Pour les revenus potentiels de source française

Le taux d’occupation physique est l’un des indicateurs qui permettent d’évaluer une SCPI et son potentiel locatif. Il s’appuie notamment sur l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine immobilier détenu par la société de gestion est louée.

 

LA DÉTERMINATION DU TOF

 

Le calcul du taux d’occupation financier se fait sur une période donnée. Il prend en compte plusieurs éléments caractéristiques de la SCPI dont :

 

  • L’ensemble des loyers qui peuvent être perçus sur la base du patrimoine détenu par le gestionnaire de biens.
  • Les indemnités compensatrices.

 

Pour obtenir le taux d’occupation financier, la somme de ces éléments sera divisée par le résultat d’une autre addition qui comprend :

 

  • Le montant des loyers pour les biens occupés.
  • La valeur locative du marché pour les immeubles vacants estimée par la société de gestion.

 

TOF OU TOP ? L'ÉVALUATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER DE LA SCPI

 

Les performances locatives d’un produit d’épargne immobilière peuvent être estimées grâce à deux valeurs de taux d’occupation : physique et financier. Les deux permettent d’estimer la rentabilité d’un produit d’investissement, et donc de sa capacité à générer des revenus locatifs pour l’entreprise de gestion. La valeur physique tient compte de la surface de tous les biens qui composent le patrimoine, tandis que son équivalent financier, qui doit être accessible au public s’appuie sur la valeur locative du parc.

 

COMMENT INTERPRÉTER CET INDICATEUR ?

 

Qu’il soit financier ou non, le taux d’occupation est le reflet de la confiance des locataires dans le parc immobilier détenu par son gestionnaire. Plus le taux d’occupation financier sera élevé, et plus le gérant de la SCPI pourra assurer la redistribution de revenus à ses clients.

 

EN DEHORS DU TOF, QUE FAUT - IL EXMINER?

 

Avant d’investir, il est recommandé de comparer les placements immobiliers selon plusieurs indicateurs, en plus du taux d’occupation financier. On distingue notamment :

 

  • Le report à nouveau : en comptabilité, il s’agit de l’enregistrement du bénéfice non réinvesti dans le compte de résultat.
  • La distribution interne, qui est le ratio qui mesure la performance du fonds. Il correspond au dividende divisé par le prix d’une part.

Le taux d’occupation physique est indexé sur les caractéristiques du patrimoine immobilier détenu par une société de gestion. C’est l’un des indicateurs qui permettent de connaître la performance réelle de la mise en location d’immeubles, au travers d’une SCPI.

 

COMMENT EST CALCULE LE TAUX D’OCCUPATION PHYSIQUE ?

 

Comme son nom l’indique, le taux d’occupation physique représente, à une période donnée, le pourcentage de surface louée pour l’ensemble du patrimoine foncier d’un administrateur de biens immobiliers. Pour calculer le taux d’occupation physique, il suffit de mesurer la surface de tous les locaux loués à un instant T, et de le diviser par la superficie globale des immeubles qui appartiennent à l’entreprise de gestion.

 

PERFORMANCE DE LA LOCATION POUR UNE SCPI

 

Il existe certaines données qui permettent de comparer les différents produits d’investissement dans l’immobilier, dont le taux d’occupation physique. Celui-ci donne une idée précise sur l’attrait du parc foncier de l’administrateur de bien qui propose ce type de placement. Le fait que ce taux d’occupation physique évolue en fonction du temps permet aussi de mesurer la performance d’une SCPI et d’adapter le parc mis en location aux exigences du marché de la pierre.

En dehors des taux d’occupation physique et financier, d’autres valeurs permettent également de porter un jugement sur la performance d’une SCPI à une période donnée. On peut notamment citer :

 

  • La collecte brute, qui représente l’ensemble des souscriptions enregistrées par la société de gestion dans un intervalle de temps
  • La collecte nette, qui est le résultat de la valeur précédente à laquelle est soustraite la totalité des cessions de parts. Elle mesure le dynamisme de l’investissement
  • La prime d’émission, qui permet de mesurer la valorisation du parc foncier
  • La valeur de réalisation, qui sert à estimer financièrement la société de gérance (biens immobiliers et autres actifs).

Le taux de rentabilité interne est l’une des valeurs clés d’une SCPI. Il figure dans les documents importants transmis aux associés, comme le bulletin trimestriel d’information. Cet indicateur leur permet d’évaluer la bonne tenue du placement financier sur une période donnée.

 

TAUX DE RENTABILITÉ INTERNE, QUE MESURE-T-IL VRAIMENT ?

 

Le taux de rentabilité interne (TRI) est l’un des outils d’aide à la décision en matière d’investissement dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ou sur d’autres produits financiers. Il prend en compte l’appréciation ou la dépréciation d’une part sur une période de référence, par exemple 10 ans. Les dividendes versés par la société de gestion dans le cadre de sa SCPI sont également comptabilisés dans le taux de rentabilité interne.

 

ÉVALUER SON PLACEMENT FINANCIER SUR UNE PÉRIODE

 

Le taux de rentabilité interne de la SCPI peut être comparé à la valeur actuelle nette qui mesure les flux de trésorerie. Ils correspondent aux entrées et aux sorties de liquidités effectuées par le gestionnaire de patrimoine, dans un intervalle de temps donné, qui pourra correspondre à la durée de détention de parts. Si le taux de rentabilité interne est supérieur à la valeur actuelle nette, la SCPI sera considérée comme rentable du point de vue financier.

 

TAUX DE RENTABILITÉ INTERNE : LES AUTRES DONNÉES IMPORTANTES D’UNE SCPI

 

La santé d’un produit financier comme une SCPI est déterminée par plusieurs indicateurs, comme :

 

  • La valeur de réalisation du fonds, qui correspond à l’évaluation du patrimoine et des actifs de la société de gestion,
  • La valeur totale du patrimoine foncier,
  • Les prix de souscription et de retrait des titres, ainsi que leur nombre total en circulation,
  • Le ratio de distribution des dividendes sur la période choisie : 3 mois dans le cadre d’un bulletin trimestriel, un an pour le rapport annuel.

Taux de Distribution sur Valeur de Marché, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers, versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, 0,20 % en 2019) divisé par le prix acquéreur moyen de l’année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle de CORUM Origin.